De hypotheekrente fluctueert voortdurend. Als je een hypotheek hebt afgesloten in een periode met hogere rente, kan het aantrekkelijk zijn om over te stappen naar een lagere rente. Maar hypotheek oversluiten is niet altijd voordelig. Er komen kosten bij kijken die je voordeel flink kunnen drukken. In dit artikel neem ik je mee door alle overwegingen, zodat je een weloverwogen beslissing kunt nemen.
Wat is hypotheek oversluiten precies?
Hypotheek oversluiten betekent dat je je huidige hypotheek aflost en een nieuwe hypotheek afsluit, bij dezelfde of een andere geldverstrekker. Het belangrijkste doel is meestal om te profiteren van een lagere rente. Maar er zijn ook andere redenen, zoals het wijzigen van de hypotheekvorm, het verhogen van de hypotheek voor een verbouwing, of het samenvoegen van meerdere leningen.
Het verschil met rentemiddeling is belangrijk. Bij rentemiddeling sluit je geen nieuwe hypotheek af, maar spreek je met je huidige geldverstrekker een nieuw rentepercentage af dat een gemiddelde is van je huidige en de actuele rente. Dit is eenvoudiger en goedkoper, maar niet altijd mogelijk of voordelig.
De rekensom: wanneer loont het?
De centrale vraag is simpel: weegt de rentebesparing op tegen de kosten van het oversluiten? Om dit te berekenen heb je de volgende gegevens nodig:
- Je huidige hypotheekrente en de resterende rentevaste periode
- De actuele hypotheekrente voor dezelfde looptijd
- De resterende hypotheekschuld
- De boeterente die je huidige geldverstrekker in rekening brengt
- Notaris- en taxatiekosten voor de nieuwe hypotheek
- Eventuele advies- en bemiddelingskosten
Als vuistregel geldt: bij een renteverschil van minimaal 0,5 procentpunt en een resterende rentevaste periode van meer dan vijf jaar, is het vaak de moeite waard om de berekening te maken. Maar dit is geen garantie. De werkelijke uitkomst hangt af van je specifieke situatie.
Boeterente: de grootste kostenpost
De boeterente, ook wel vergoedingsrente genoemd, is het bedrag dat je huidige bank in rekening brengt als je je hypotheek voortijdig aflost. De bank loopt namelijk rente-inkomsten mis doordat je eerder dan afgesproken vertrekt. De hoogte van de boeterente hangt af van het verschil tussen je contractrente en de actuele rente, de resterende looptijd en het bedrag dat je wilt aflossen.
Bij een hypotheek van 250.000 euro met een renteverschil van 1 procent en nog acht jaar resterende looptijd kan de boeterente al snel oplopen tot meer dan 15.000 euro. Dit is een aanzienlijk bedrag dat je moet meewegen in je berekening. Vraag altijd een exacte berekening op bij je geldverstrekker voordat je een beslissing neemt.
Goed om te weten: je mag elk jaar boetevrij 10 tot 20 procent van je hypotheeksom aflossen, afhankelijk van je voorwaarden. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de boeterente.
Notaris- en overige kosten
Naast de boeterente zijn er nog andere kosten waar je rekening mee moet houden. De notaris moet de nieuwe hypotheek inschrijven bij het kadaster. De kosten hiervoor liggen tussen de 700 en 1.200 euro. Daarnaast heb je een taxatierapport nodig, dat gemiddeld 400 tot 600 euro kost. En als je een hypotheekadviseur inschakelt, betaal je daarvoor doorgaans 1.500 tot 3.000 euro.
Bij sommige geldverstrekkers kun je korting krijgen op de notariskosten als je overstapt. Sommige banken vergoeden zelfs een deel van de oversluitkosten om je als klant binnen te halen. Het loont om hiernaar te vragen bij het vergelijken van aanbiedingen.
Een rekenvoorbeeld
Laten we een concreet voorbeeld doorrekenen. Stel, je hebt een hypotheek van 300.000 euro met een rente van 4,2 procent en nog zes jaar rentevast. De huidige marktrente voor zes jaar vast is 3,1 procent.
De maandelijkse rentebesparing is dan ongeveer 275 euro. Over zes jaar is dat 19.800 euro bruto besparing. Daar moet je de kosten van aftrekken: boeterente van circa 12.000 euro, notariskosten van 900 euro, taxatie van 500 euro en advieskosten van 2.000 euro. Totaal 15.400 euro aan kosten. Je netto voordeel is dan 4.400 euro over zes jaar.
In dit voorbeeld loont het wel, maar het voordeel is beperkter dan je op basis van het renteverschil alleen zou verwachten. Had de resterende periode nog maar drie jaar geweest, dan was het waarschijnlijk niet voordelig geweest.
Alternatieven voor oversluiten
Voordat je besluit om over te sluiten, is het slim om ook de alternatieven te bekijken:
- Rentemiddeling: je huidige bank berekent een gemiddelde rente tussen je huidige en de marktrente. Geen boeterente, geen notaris, maar vaak een minder gunstig tarief.
- Wachten tot het einde van je rentevaste periode: als je nog maar een paar jaar te gaan hebt, kan het voordeliger zijn om te wachten en dan pas een lagere rente af te sluiten.
- Extra aflossen: in plaats van oversluiten kun je je maandelijkse overschot gebruiken om extra af te lossen. Dit verlaagt je restschuld en daarmee je toekomstige rentelasten.
Stap voor stap oversluiten
Heb je besloten dat oversluiten voor jou de moeite waard is? Dan doorloop je de volgende stappen:
- Vraag een exacte boeterente-berekening op bij je huidige geldverstrekker.
- Vergelijk hypotheekoffertes van minimaal drie geldverstrekkers.
- Laat een onafhankelijk hypotheekadviseur de totale berekening maken.
- Laat je woning taxeren.
- Kies de beste aanbieding en laat de notaris de nieuwe hypotheek passeren.
- De oude hypotheek wordt automatisch afgelost bij de notaris.
Hypotheek oversluiten kan je duizenden euro's besparen, maar alleen als je de volledige rekensom maakt. Kijk niet alleen naar het renteverschil, maar naar alle kosten samen.
Het is een beslissing waar je niet over een nacht ijs moet gaan. Maar met de juiste informatie en een goede berekening kun je er flink op vooruitgaan. Heb je vragen? Ik denk graag met je mee.